わーついに出た！ 生徒さん最高額3億2000万円！ 利回り12％ちょい。 融資期間30年 どう考えても年間利益1500万円〜2000万円 一発リタイア！　一発FIRE! 羨ましい、理想の物件！ しかも、生徒のTさんは1棟…

ちょくちょく東京で対面のコンサルをしてました。 最近でもちょくちょく連絡をもらってますが、8月末まではハワイにいるのでコンサルできません。 申し訳ありません。 9月から11月までは東京に確実にいるのでコンサル可能です。 …

不動産投資で最も難しい点はお金を借りることです。 日本の金融機関の数は800〜850位あります。 その中で、そこそこ積極的な金融機関は1割あるかないかです。 かなり積極的な金融機関となると2〜3％程度になると思います。 …

不動産投資だけは買う時に売上と利益が読めます。 これは他の投資や事業では無理な事です。 株やFXでは購入後の値動きをもちろん読むことはできないのでギャンブル的要素が強いです。 また、例えば新規で会社や商売をスタートしても…

昨日、日本政策金融公庫で1000万円借りました。 既に取り引きがあるので一度も公庫に出向くことなく 必要書類の郵送と電話のみで決済されました。 しかも5年間は元金の返済は必要ありません。 また、当初の3年間は規定にハマっ…

私のテキストにも書いてあるように銀行の基準を探るのが先です。 銀行の基準を知らないのに物件を持ち込んでもミスマッチで却下されるだけで無駄な労力を使うだけです。 基本、金融機関はお金を貸したくてしょうがありません。 しかし…

「不動産投資の融資が厳しいので融資が緩くなってから始めたほうが良いですか？」 そんな質問が多いです。 回答は「とりあえず勉強は今日から始めたほうが良い。行動も平行して始めた方が良い」です。 とにかく、どのタイミングでも共…

最近、以前コンサルタントをした人からどんどん物件を買えたと連絡が届きます。 今回の方は4棟目でフルローンです。 巷ではフルローンなんて昔の話。 今はフルローンなんて出ないよ。 って言っている人が多いです。 それはフルロー…

世の中には自分の利益しか考えなくて相手はどうでも良いと考えている人も少なくありません。 そんな人に間違って相談してしまうとお金を失ってしまうことになります。 だから、皆さんに言いたいのは「誰のマネをするか」を決める事にに…

昔だから不動産投資できたんでしょ。 今はそんな良い物件ないよ。 今はフルローンなんかでないよ。 とか言い訳ばかりしている人の意見は無視して下さい。 今朝も2年前に電話コンサルした人からLINEがありました。 2020年秋…

インカムゲインの不動産投資では家賃収入から銀行返済額等経費を引いた残りが利益となります。 この家賃からの利益がメインであるのは変わりないのですが、いわゆる含み益というのも知っていると不動産投資へのストレスが少なくなります…

僕のブログを読んでくれている人はでフルローンで借りるには銀行評価額(いわゆる積算)が売値を上回っていることが必要条件であるということは分かってもらえてると思います。 でも世の中の売り物件の99％は売値が積算を大きく上回っ…

やはり高属性、高収入者の方が融資を受けやすいです。 私に相談に来る人でも高属性者で1棟もしくは小さめのを物件2棟、もしくはワンルームマンション2〜4部屋を購入した後、バッタリ融資が出なくなったという人が多いです。 理由は…

とにかく僕のテキスト読んで欲しいなー笑 結局、2人の間に共通言語がないと話が進まない。 先ずは、不動産投資の言語を知らないと。 とにかく学ばないと悪い人に足元すくわれる。 ほんとにみんな勉強するの嫌いだね笑 結局はその世…

買った物件の値下がりをどうしても認められない。 値下がりが日本不動産の最大のリスクだと考えている人は日本で不動産投資をしない方が良いでしょう。 そもそも値下がりを許せないという考えはキャピタルゲイン狙いの不動産投資の考え…

都心で言うと埼玉や千葉辺りはだいぶ値段が下がってきましたね。 バーゲンセールまであと少しという感じです。 じゃあいつなの？ と聞かれれば「政府がドーピングを辞めた時」としか言いようがありません。 おそらく今年後半か来年前…

2021年になりました。 私は今年で50歳になります。 以前から50代はハワイだけでなく世界中のサーフポイントに数ヶ月ずつ滞在するライフスタイルに移行していきたいと公言していました。 ですから今年から世界を廻ります。 と…

福岡県のMさん本当におめでとうございます‼️ 初めてコンサルを受けてくれてから4年8ヶ月。 諦めずに私を信じて辛抱強く続けてくれました。 なんか自分の事のように嬉しいです。 Mさんは4年8ヶ月の間、まったく買えそうに無か…

以前にも書きましたが悪い物件なんてありません。 悪い価格があるだけです。 アパートが傾いていようと価格が見合っていれば買うだけです。 傾きを直しても余りある利益が出れば悪い物件では無いのです。 悪い場所にあるから悪い物件…

収益物件の利回りが徐々に上がってきました。 住宅しか見てない人は住宅価格は変わっていないのでピンとこないでしょうが、収益物件は良い物件が出始めています。 しかし、現時点で多いのが利益(キャッシュフロー)は出るが積算(銀行…

お金を借りている信用金庫の支店長から電話がありました。 「根抵当権を設定している物件の返済が進んでいるので、その空き枠を使って物件を購入しませんか？」という内容です。 その空き枠は「1億円」 ということは1億円の物件しか…

生徒さんの質問で多いのが買付証明書を出すタイミングです。 本来ならゆっくり精査してから出すのが良いんですが。 条件の良い物件でそんなこと言ってられません。 しかも会社員だと週末にならないと物件を見にいけないし焦ってしまい…

「LEE式不動産投資テキストには返済比率のことは書いてませんが大丈夫でしょうか？」 という質問に答えます。 返済比率とは家賃収入に占めるローン返済額の比率のことです。 ですから返済比率が低ければ低いほど安全だということに…

収益物件の値段が徐々に下がり続けて利回りが高くなってきたせいなのかコンサルティングの予約がいっぱいになってきました。 やはり10年に一度のチャンスがきましたね。 でも、今年いっぱいはこれ以上コンサルティングをさばききれな…

「このブログの前にアメブロやってたんですね」って数人に言われたので書いておきます。 たぶん4〜5年分のブログがあると思います。 「若くして最速でハワイに移住する方法　不動産投資で6億5000万円の資産を築く」はこちらから…

昨日も生徒さんが一棟購入できました。 利回り12%程度で9000万円の物件でした、 金融機関が融資年数を伸ばしてくれたのでキャッシュフロー的にも十分でした。 現在は物件価格は下がり続けていますが金融機関は厳しい所が多いで…

最近もありました。 悔しい、もったいない。 値切らなければ買えていたのに。 値切ろうかどうか迷っているうちに、、。 あの時、値切らなければ、、。 物件には値切っても良い物件と値切っては行けない物件がありあります。 都心近…

安全や安定を求めるのは自然な事です。 出来るだけ危険は避けたいものです。 僕の父は飛行機に乗りません。 理由は危ないからです。 だから海外にはいけません。 だから飛行機事故で死ぬ確率もゼロです。 だから海外旅行を楽しめる…

不動産投資をやる上でどうしても外れない固定概念が２つあります。 １つ目が築古(古い物件) ２つ目が地方(都心でない) でも儲かる物件は必ずどちらか１つが入っています。 そしてめちゃめちゃ儲かる物件は２つとも当てはまってい…

これからしばらく最もチャンスがある人は地方に住んでいる人です。 地方は特に利回りが上がっているのでビックチャンスです。 私も地方に住民票を移して買いまくりたいくらいです。 なぜなら東京の人は基本的には地方の物件は買えない…

コロナ生活が1年くらい続くのが現実的になってきましたね。 この状況になってからはもちろん日本やハワイでの直接対面のコンサルは中止していました。 当然、全てオンラインコンサルティングにしていました。 そこで思ったんです。 …

昔より収入が安定しない時代になってきました。 不況で会社が倒産したり、リストラされたりが珍しく無くなってきました。 なんの準備もしていなくて40代や50代でリストラされたらかなり焦りますよね。 僕は息子に良く「バイトじゃ…

それでは実際に銀行への電話のかけ方を教えます。 前回も言った通り「投資」という言葉は使わない方が良いでしょう。 なぜなら銀行は不動産投資や株式投資などの「投資」にはお金を貸しません。 投資ではなく「事業」にお金を貸すとい…

銀行で住宅ローン以外に融資を受けた経験の無い人は銀行に自分でコンタクトを取ることを苦手にする人が多いです。 住宅ローンは不動産会社が全て書類を揃えてくれてお膳立てしてくれるので自分では何もしないで完了してしまいます。 こ…

こちらアメリカもコロナの第二波で再び休業要請になっている州も出てきました。 日本も東京近郊は再び休業要請もあり得る雰囲気になってきました。 現在は国からの補助金や緊急融資が効いているので何とか持ちこたえていますが、そのお…

不動産投資に否定的な意見、異常に肯定的な意見、いろいろ意見はあると思います。 僕は不動産投資に異常に肯定的というわけではありません。 まあまあ肯定派です。 なぜなら中途半端な知識でやると失敗するからです。 だから勉強する…

株価等は国がお金を入れまくっているのでもち直し気味ですが実情は苦しい会社や個人は沢山いると思います。 そういうところからポロポロ物件は出てはいますが、まだそんなにたくさん出てきてはいません。 おそらくいろいろな国からの補…

不動産投資で毎月30万円の利益(家賃ではなく利益)が欲しいのですが何棟くらい購入すれば良いでしょうか？という質問がありました。 目標金額は人それぞれです。 例えば毎月30万円というと年収で360万円です。 ちょっとしたサ…

成功したいけどできていない人はいつまでもイージー(楽)な、まるで魔法のようなやり方を探してる。 そんなものはあるはずがないし、あるのはそんな人達をターゲットにしている詐欺だけだ。 いつの時代も成功の法則はシンプルで単純だ…

世の中には銀行を悪だと決めつけている人がほとんどです。 よく「銀行は晴れの時には傘を貸すけど、雨の時には傘を貸さない」などと揶揄されますが、あなたがお金を貸す方の立場ならどう考えますか？ おそらく確実にお金を返してくれる…

よく不動産投資の成功本で「不動産屋と仲良くなって良い物件を紹介してもらう」というのがあります。 そもそも誰が真似しても再現性があるのが成功法則であって、人間関係が得意な人だけしか成功できないのは成功法則ではありません。 …

僕の周りには「お金の心配」から完全に解放された人がそこそこいます。 しかし、どうやってお金の心配から解放されたかは人それぞれです。 僕も昔は死ぬまでお金の心配ってなくならないんだろうなって考えていました。 その理由は、か…

不動産投資をやった事のない人には理解しにくいかもしれませんが経験者なら分かると思います。 不動産投資の難しさは物件を探す苦労が3割、銀行から融資を引き出す苦労が7割です。 ですからほとんどの不動産投資コンサルは銀行融資に…

私は物件を3棟持っているんですが2棟は法人所有で1棟だけ個人所有です。 税率だけ見ると法人所有が良いのですが個人所有を一つ持っているとメリットがあります。 それは生命保険が必要なくなるので生命保険料を預金できる事です。 …

失敗(＝利益が出ないだけでは無く赤字を給与から補填しなければならない状態)した投資家さんからの相談もよくあります。 1番多いのは自分で銀行を開拓するのが大変なので不動産業者が物件と銀行融資をパッケージで売っている物件を買…

テキストの購入ありがとうございます。 このテキストは私が10年間かけて集めた知識の総集編です。 このテキストを購入してくれた方に是非覚えておいて欲しい事が２つあります。 一つ目はこのテキストに書かれている計算式等はそう簡…

世の中のほとんどの投資は自分のお金を投資して値上がりすれば儲かり、値下がりすれば損をするという仕組みです。 株もFXもキャピタルゲイン型の不動産投資(値上がり目的の不動産投資)も全てそうです。 しかし、ほとんどの人がイン…

LEEさんみたいな感じの生活をしたいと言って頂いて相談には乗るけど、そのままじゃ厳しいな〜と思うことも多々ある。 収入はけっこうあるんだけど、しょっちゅう高い外食をしたり高い車に乗っていたり。 それは全て消費ですよって言…

Q1 戸建て投資はどう思いますか？ A, なかなか融資が受けれない場合など、実績を作るために500万円以下の戸建てを現金で買う方法もよくあります。 戸建て投資の場合は土地値程度で物件を買った方が良いでしょう。それを現金で…

どうしても一等地にある物件が欲しい。 準都心とか地方には抵抗がある。 不動産は、一にロケーション、二にロケーション、三にロケーションでしょ！ あなたが資産家なら渋谷や恵比寿にある物件をお勧めします。 私にとっては資産価値…

溜まってた質問に答えるQ＆A  パート2 Q1 コロナで家賃の滞納はないんですか？ A  .日本では部屋を借りるときに借主が家賃保証会社に保証料を支払うことが今では必須になっています。その代わりに連帯保証人が要らなくなっ…

いろいろ質問が来るので、たまにQ＆A 形式で答えてみたいと思います。今回はパート1です。 Q1 おすすめの不動産会社はありますか？ A ありません。 一般的なネットのサイトで検索して探します。 ネットで良い物件があればネ…

僕は収益物件をネットで見て1秒で判断できます。 これ大げさじゃなくて本当です。 例えば収益物件で1番有名なサイトは楽待です。 今日見てみたら5万5千件の物件が掲載されてました。 これを1物件ごとをチェックするのに数分かけ…

例えば今日、仕事を失ったとして、あなたは何年暮らしていけますか？ 自分が死ぬまでなんとかなると答えれる人は経済的自由人です。 しかし、多くの人が2〜3ヶ月と答えると思います。 それは労働型所得以外のいわゆる不労所得がない…

「どんなコンサルの受け方がベストでしょうか？」という質問が数件あったので回答します。 現在、私がやっているコンサルティングメニューです ①LEE式不動産投資テキストの販売 ②LINE電話による2時間コンサル ③LINEメ…

世界は混沌として異様な雰囲気です。 世の中の人のマインドはかなり悪化しています。 でも世の中のマインドが最悪な時こそがチャンスなんだと知っておいて下さい。 景気(株価や不動産価格)は感情で動くのです。 実態の経済がどうこ…

もう既に収益物件の価格は下がっています。 でも、これは2018年くらいから徐々に下がり出した流れです。 本当の収益物件のバーゲンセールは2021〜2022になると思います。 なぜ、今直ぐに大暴落しないかというと、売主も「…

「仕事をクビになっても不動産投資はできますか？」という質問がありました。 答えは、無職で金融機関から融資を受けるのは基本無理です。 もし、あなたが現金をあまり持っていないのなら再就職して融資を受けれるようになるまで2、3…

僕が持っている84室は全て普通の住居です。 店舗系や事務所系の方が利回りが良いので手を出す人がいますが今回のような大不況が来ると厳しいです。 あと、Airbnbは法律に左右されるし、今回のようなパニックだと収入がゼロにな…

もうすぐ日本でも外出規制となりそうですね。 こんな時こそ自己投資をして勉強しましょう。 また、勉強だけではなく、実際に物件を探してみましょう。 実は物件を買うまでのプロセスの90%は自宅で完結できることなんです。 物件を…

2020年に入って収益物件の価格はじりじり下がっています。 価格が下がって利回りが上昇したので、私の生徒さんからも続々と喜びのメールが届いています。 例えば上記のFさんはリタイアや自分が贅沢したいというわけではなく、3人…

僕は27歳の時に借金をして東京で整骨院を開業したんだけど、開業して間もなく大雨で整骨院が床上浸水した。 もちろん、床、壁張り直し、医療用機械廃棄。 そして必死で復旧して3日後にまた床上浸水。 また、床、壁紙張り直し、医療…

2年くらい前に収益物件(個人の住宅は別)は最高値をつけていました。 しかし、行政から不動産融資に偏りすぎではないかと注文が入り、不動産融資は絞られていきました。 そして収益物件を買える人が減少したことで価格は少しずつ下が…

こんにちはLEEです。 世界はリセッョンに入りました。 特に不動産投資に関係が深いREIT(不動産投資信託)の価格が1ヶ月で半値になったのでいよいよかと思います。 なぜREITの価格が下がるかといえば銀行がREITから資…

コロナウィルスが引き金になるかもしれないだけで、その前からリセッョンになる状況は整っていました。 世界の株価の最高値が長期間続いたり、世界的に低金利になって行くと必ずリセッションが起きるのは歴史を見ても明らかです。 でも…

ハワイに住んでるとハワイで不動産投資しないんですか？と必ず聞かれます。 僕はアメリカで不動産投資はしなていませんが、ハワイは値段が高すぎて論外として、アメリカ本土では利回り10%が取れる地域もあるのでアメリカでもインカム…

老後2000万円発言。 あのメガバンクでさえ社員に副業を勧める時代。 銀行員なんて1番副業を認めなかった業種です。 他の大企業も副業推進に転換です。 この意味分かりますよね。 終身雇用の時代は終わりました。 申し訳ありま…

前回、世界的大不況が来たらサラリーマンや自営業者などは大変だと書きました。 でも不動産投資家は安心していられる、逆に嬉しいと書きました。 なぜ賃貸経営は大不況に強いのかを書いてみたいとおもいます。 リーマンショックのよう…

いよいよアメリカの株価も大暴落。 世界同時大不況は来るのか？ あなたは大不況が来ると嬉しい派？悲しい派？   ○大不況が来ると困る人悲しい人 給与やボーナスが減り収入が減る 会社が倒産する リストラされる 再就…

もうすぐ世界はリセッションに入ると言われています。 アメリカの株価は史上最高値を付け、日本の株価もバブルを除き最高値。 しかも、その期間が以上に長すぎる。 そして金利の低下。 いよいよリセッションか？と騒がれる中、コロナ…

5ステップテキストについての質問 質問　利益や建物を計算する計算式は信用できるのか？ 回答　この計算式はオリジナルと言っても私が勝手に考えたものではなく、沢山の銀行員から直接聞き出した数字を元に作られた計算式です。 基本…

僕は専業不動産投資家です。 では、副業として不動産投資をするのはどうなのか？ 答え 副業として不動産投資をするのは金銭的な事だけ考えれば最強です。 僕が不動産投資により40歳でリタイヤした理由は金銭的な事だけが目的ではな…

僕はRC一棟物投資専門です。 区分投資についてどう思うか？ 区分投資とはマンションの1室だけを買う投資法です。 普通、不動産投資をやろうかなと考えた時、ワンルーム投資の本を、まず買ってしまいます。 なぜなら、何も不動産投…

僕はRC(鉄筋コンクリート)の物件しか持っていません。 RCはやはり規模が大きいです。 一棟目　25室 2棟目　27室 3棟目　32室 合計　84室です やはり規模が大きいので成長スピードが速いです。 目標迄のスピードを…

僕はフルローンで物件を買う派です。 しかし、フルローンにこだわりすぎてもいません。 凄く儲かる物件が自分の自宅から離れた場所にあって、金融機関がどこも融資してくれない場合は現金でも買うかもしれません。 現金で買うデメリッ…

4月からの法改正で原則、保証人を取らなくなりました。 どういう事かと言うと、今まで銀行からお金を借りるときは基本的に連帯保証人を立てなければなりませんでした。 ですから、独身者や配偶者が不動産投資に反対している人は銀行か…

皆さん、レインズというシステムを知っていますか？ レインズの仕組みを知っている人は、「内緒で取引している極上物件」とか「川上物件」とか「あの不動産屋だけが扱っている極秘物件」とか言いません。 なぜなら、不動産屋が持ってい…

良くある質問が不動産を購入する時に、シュミレーションのような事業計画書を銀行に提出する必要があるのか？です。 答え 必要ない。 僕は1度も事業計画書を提出した事はありません。 ２億7500万円を信用金庫に借りたときでさえ…

不動産投資というと「投資」とついてしまうので、その投資で借金をするのは、なんだか危険なイメージがすると思います。 ですが、よっぽどレストランをオープンする為にお金を借りる方が危険です。 例えばレストランオープンの為に30…

実は賃貸経営の不安の90%は既に取り除かれているという話です。 昔は賃貸経営の1番のリスクと言うと家賃の滞納でした。 また、それを取り立てる労力も相当なもんでした。 でも、現在は家賃の不払いはなくなりました。 なぜなら入…

以前ブログで物件を見つけるより融資してくれる金融機関を見つける方が先であると書きました。 不動産投資をした事がない人にはピンとこないかもしれませんが、その理由を書きたいと思います。 ①自分の住民票がある近くの金融機関しか…

僕は鉄筋コンクリート造の大きめの物件をフルローンで買い進めていく手法の不動産投資をやっています。 ですが、人それぞれの目標の違いや、年収、預金額が異なるので勧める投資法も変わります。 個人個人にあった最適な戦略を決めるの…

ハワイに住んでいて、たまにハワイ不動産の事も書くのでハワイ不動産に対するコンサルタントを依頼される事も少なくありません。 ですがハワイ不動産に対するコンサルタントは全てお断りしています。 理由はハワイ不動産に対しては精通…

2019年の夏頃、ショッキングな判決が出ましたね。 今まで相続税対策に不動産を購入する事例は沢山ありました。 なぜ相続税対策になるかというと土地は相続税路線価を使い、建物は固定資産税評価額を使って不動産を評価して相続税の…

2019年も後2日となりました。 ですので、これは予想ではなく事実です。 2019年の収益物件の価格はどうだったか？と言いますと。 過去5年で一番安かったです。 これはいろんな統計で出ているので事実です。 皆さんは住宅は…

アメリカの不動産を買って節税する方法が大流行していました。 でも、それができなくなりそうなので皆さん残念がっています。 でも意味がよくわかりません。 皆さんは海外の不動産を買った時だけに適用されると思い込んでいる人が多い…

今日、長男はハワイの大学を中退しドイツのベルリンに旅立ちました。 ベルリンの大学ではCS(コンピュータサイエンス)を学ぶそうです。 なぜ、アメリカの大学ではなくドイツの大学を選んだのか？ 以前、息子はハワイの大学からアメ…

不動産投資初心者向けの記事は昔書いていたアメブロを見てもらえるとわかると思うんですが、おそらく1500記事位はあると思うので引っ張り出すのが大変みたいです笑。 ですので不動産投資に興味のある初心者に向けて、たまに書いてい…

以前ブログで書いた通り「ハワイの不動産を買って減価償却をして節税しよう！」は税務署から梯子を外されそうですね(ほぼ確定) これから節税目的で買おうとしていた人は気付いて止めればいいんですが、もう既に節税目的でハワイ不動産…

アパートやマンション一棟を購入するのに数千万円から数億円を投資するわけです。 しかし、なんとなく土地の価値は分かっていても、建物の価値の計算方法を知らない人が多すぎる。 ということは建物の価値は分からずにスルーして適当に…

投資の相談をする時の第一原則は利益相反になっていないか？です。 相談相手が、あなたが不動産を買う事によって利益を得るようなら正しいアドバイスなんてできるはずがありません。 相手が手数料を得る仕組みになっているのなら利益相…