インカムゲインの不動産投資では家賃収入から銀行返済額等経費を引いた残りが利益となります。
この家賃からの利益がメインであるのは変わりないのですが、いわゆる含み益というのも知っていると不動産投資へのストレスが少なくなります。
では含み益とは何かというと、今日現在の保有物件の売り値と借金との差額のことです。
大まかでいいのですが今日の時点で自分の物件を売却すると最低でもこのくらいでは売れるだろうという価格を知っておくのは大切です。
この価格の出し方は利回りから逆算するのが簡単です。
例えば東京の青山あたりで築浅なら表面利回り2〜3％が当たり前なので表面利回り４〜5%で売りに出せば直ぐに売れるだろうという計算の仕方です。
もちろんこの表面利回りは変動しますので常に自分の保有物件地域の売却利回りをチェックしておく必要があります。
そして、その地域の売却平均利回りよりも少し高い利回りで家賃収入を割戻せば最低売却価格が分かります。
例えば年間家賃1000万円で少し高めの利回りが9%なら。
1000万円÷0.09=1億111万円
となるので最低でも1億111万円で売ることができると考えることができます。
あとは自分の物件のローン残債金額と比較するだけです。
例えば残債が6000万円なら
1億111万円➖6000万円＝4111万円が含み益。
この含み益は高めの利回りでいつ叩き売っても良い金額で計算してあるので預金に近いものと考える事もできます。
えっ預金と同じ？
不動産投資家は現金を次の物件購入に使うので現金を余り持っていません。
しかし、この含み益を預金に近いものと考えているので次に投資できるわけです。
例えば私の物件で計算してみます。
東京郊外にある私の物件の所在地のRCの平均売却利回りを考えてみます。
同等の築年数だと7〜8％程度です。
これは、ゆっくり売ると表面利回り7〜8%程度なら売れるという事です。(この実勢価格も知っておく)
次に直ぐに叩き売れる価格を出します。
現在この地域なら9%なら直ぐに売れるし、10%なら売りに出した当日に買い付けが10本程度入るとわかっています。
では私の物件を利回り10%で割り戻してみます。
年間家賃約2800万円÷0.1=2億8000万円
この価格が直ぐに叩き売れる価格です。
ちなみにローン残債は1.7億円程度です。
2.8億−1.7億=1.1億円
私にはこの物件だけで1.1億円の含み益があるわけです。
ちなみに叩き売れる価格ではなく普通にゆっくり売った場合の実勢価格の含み益も知っておく必要があります。
2800万円÷利回り8%(0.08)=3.5億円
実勢価格は3.5億円です。
3.5億円➖1.7億=1.8億円
すなわち実勢価格では1.8億円の含み益があるということです。
ですからこの物件単体で1.1億〜1.8億円の含み益があるということです。
この含み益という考え方は物件を買う時点でも大切です。
ほとんどの人は買った時点で含み損が出てしまいます。
私のテキストの計算法を使ってもらうと買った時点で含み益が出るようになっています。
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