要は建物で積算をかせぐしかない。

収益物件の利回りが徐々に上がってきました。

住宅しか見てない人は住宅価格は変わっていないのでピンとこないでしょうが、収益物件は良い物件が出始めています。

しかし、現時点で多いのが利益(キャッシュフロー)は出るが積算(銀行評価額)が出ないというジレンマです。

理由は現時点では利回りが上がってるけど築年数は古目が多いからです。

昨年までの利回りも低いけど築年数も古い時期よりはマシですが、、、。

来年あたりは利回りも良くて築年数もそこそこという物件がたまに出てくると思います。

それではなぜ築年数が古いと積算が出ないのか？

最近よくある物件を例にしてみます。

千葉県郊外　5000万円

重量鉄骨　利回り12% 築30年

最近こうゆうの増えてきたので良い兆しです。3年前なら瞬間蒸発です。

この物件は100坪あるのですが千葉郊外にあるために土地値は2000万円

本来は建物が積算を稼いでくれれば合格でフルローンでいけるのですが重量鉄骨なので残存期間が残り4年。

4／34年なので残り13%しか価値が残っていません。

せめて35%位でも残存価値が残っていれば土台に乗るのにな〜！

という感じです。

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