株価等は国がお金を入れまくっているのでもち直し気味ですが実情は苦しい会社や個人は沢山いると思います。
そういうところからポロポロ物件は出てはいますが、まだそんなにたくさん出てきてはいません。
おそらくいろいろな国からの補助や緊急融資で借りたお金がなくなった頃に売り物件も増えそうです。
また、金融機関もコロナ融資が落ち着くまでは大きな方向転換はなく様子見という感じです。
しかし、こういう一般投資家の動きが悪い時に出てくるのがお金持ちです。
２週間前にあるお金持ちから相談を受けました。
「この物件をどう思いますか？」という相談です。
私が見たところ利回りは良いのですが、かなり銀行担保評価額が低いと感じました。
もちろん本人は銀行担保評価額なんて聞いたこともありません。
この方の場合、現金で買うので融資の必要は無く、銀行担保評価額が必要無いと言えば必要ありません。
しかし、いつかはその物件を売るでしょう。
自分が買うときは良いのですが売るときは相手がいます。
その時の買主の90%は融資を使うでしょう。
そうなると不動産価格が銀行担保評価額よりかなり高い場合は融資額が伸びない為になかなか売れません。
簡単にいうと価格より銀行担保評価額がかなり低い物件は売れにくい物件なのです。
そこで、僕のLEE式不動産投資法テキストを読んでもらい銀行担保評価額の概念を知ってもらいました。
そして、私の付け加えたアドバイスは、現金で買う場合は融資で買う場合ほど厳密に銀行担保評価額を守らなくても良いが、あまり価格の開きがあるものは避けたほうが良い。
そして、物件価格と銀行担保評価額の開きの許容範囲は次の買主が頭金で埋めれる範囲内とした方が良いということでした。
この売りやすいかどうかの考え方はもちろんキャッシュで買う人だけの考え方ではありません。
一般的な人にとっても出口戦略として必ず持っていなければならない知識なのです。
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