Q1 戸建て投資はどう思いますか？
A, なかなか融資が受けれない場合など、実績を作るために500万円以下の戸建てを現金で買う方法もよくあります。
戸建て投資の場合は土地値程度で物件を買った方が良いでしょう。それを現金で買うことによって次の物件の共同担保にできるというメリットがあります。
Q2 物件を買う時にかかる諸費用はどのくらいですか？
A. 一般的に物件価格の7〜8%と言われています。
ザックリでいうと仲介手数料が3%、登録免許税が2%位、不動産取得税が2〜3%位です。
なぜ分かりにくいかというと、不動産屋に払う仲介手数以外は売買価格では無く固定資産税評価額を元に計算するからです。
ですから固定資産税評価額の安い木造は諸経費が7%程度になる事が多く、RCはその反対で高くなる傾向にあります。特に積算価格が売買価格よりもかなり高い場合は諸費用が10%近くかかる場合もあります。
覚えておきたいのは売買の日に支払うのは物件価格の5%程度であるという事でます。
残りの不動産取得税は約6カ月後に通知が来て支払うので少しタイムラグがあります。
Q3 不動産投資の融資は年収の何倍まで借りれますか？
A. 年収の何倍までという考え方をしているのはスルガ銀行とオリックス銀行のみです。
オリックス銀行は年収の10倍まで、スルガ銀行は事件以前は年収の20倍までという考えでした。
しかし、その他の金融機関は年収の何倍までという考え方ではなく、その物件の収益性と担保性から判断して融資をしています。収益性と担保性の計算方法はこれで勉強して下さい、
Q4 所有物件には年間で何回行きますか？
A、ほとんど行きません。管理会社に写真や動画を送ってもらっています。
もちろん行ったほうが良いかと思いますが年に1度程度で十分かと思います。
Q5 物件を連続してたくさん買うコツはありますか？
A. ズバリ決算書が良いことです。
皆さん実際のお金の流れと税務的な計算が違うものだとわかっていない人が多いです。
キャッシュ・フロー計算書と決算書の違いで押さえておくのは２つです。
1つ目は借入金の返済の元金分は経費にはならないが実際に出て行くお金としてはかなりのウエイトを占めていること。
２つ目は実際はお金は出ていかないのに決算書的には減価償却費として経費計上されていることです。
なので融資で大切なのは実際のお金の流れを示しているキャッシュフロー計算書なのです。
その計算法は決算書を元に減価償却費を経費から省いて返済額の元本分を経費に入れる形で計算します。
このようにして金融機関はキャッシュフローが黒字であるかどうかを見ています。
もちろん物件の担保評価も加味して次の物件に融資するかを審査します。
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