溜まってた質問に答えるQ＆A パート2
Q1 コロナで家賃の滞納はないんですか？
A .日本では部屋を借りるときに借主が家賃保証会社に保証料を支払うことが今では必須になっています。その代わりに連帯保証人が要らなくなったわけです。もし、借主が家賃を支払うことができなくなった場合は家賃保証会社が替わりに大家に家賃を支払ってくれます。最高保証金額は24ヶ月分です。
Q2 海外在住でも日本の銀行からお金を借りて日本で不動産投資することはできますか？
A. 銀行から融資を受ける場合は日本に住民票があることが必須となります。しかし、これは融資を申し込む直前に帰国して住民票を登録すればクリアできるので問題はないかと思います。しかし問題は日本国内での収入があるかどうかを証明できるかどうかです。海外在住でも日本国内で確定申告をしていれば融資を受けれる可能性は十分あります。もし日本国内に収入がないけど不動産投資をしたい場合は先ずは国内に資産管理会社を作り、その法人で現金を使って小さなアパートを一棟購入して法人の確定申告を済ませてから二棟目の融資を受けるのが良いかと思います。
Q3 昔のアメブロ時代からブログを見ていてキャッシュフローと積算が重要なのはなんとなく理解できました。しかしその数値がクリアした後の現地ヒアリングが物凄く重要だと書いてありましたが、どのような事をヒアリングするのでしょうか？
A.すいません、テキストに全て書いてあるので購入して頂ければ助かります⬇️
『たった5ステップで1%の買うべき物件と99%の買ってはいけない物件がわかる』
現地ヒアリングは収益物件を買うときの最終判断としては絶対に必要な作業です。これを飛ばして物件を買う事は絶対にありえません。
Q4 物件の融資を受ける場合に路線価が重要だと書いてありましたが路線価とはなんですか？
A.土地には3つの値段があります。公示価格、相続路線価、固定資産税評価額です。公示価格とは多少のズレはありますが実勢価格と考えて良いでしょう。そして相続路線価は公示価格の約80%、固定資産税評価額は公示価格の約70%と考えて良いかと思います。重要なのは金融機関は物件の土地の評価をするときに実勢価格に近い公示価格ではなく相続路線価を使用しているという点です。これも詳しくはテキストを読んでください。
Q5 なぜ売主はそんなに良い物件を売りに出すのですか？良い物件なら売らないんじゃないですか？
A. そうゆう疑問を持つ事は重要ですね。理由を解説します。
当然、儲かっていろいればその物件は売らないでしょう。しかし同じ物件でも売主が買った値段と私が買う値段が違えば全く違うモノ(投資)になってしまうということです。
実際に私の購入した物件の話をします。私は愛媛県の物件を約5000万円で購入しました。しかしその登記簿謄本を見るとバブルの時期に三井住友銀行から3億円近い抵当権が設定されていました。いくらバブルの絶頂期とはいえ、エゲツない値段で購入したと推測できます。最低でも(頭金を抜きにして)3億円で購入したという事は間違いありません。
という事はまったく同じ物件でも売主は3億円の融資を返済、私は5000万円の融資を返済する事になります。融資年数が同じとすれば毎月の返済額は6倍になります。
だから、売主にとっては地獄物件、私にとっては毎月お金を生み出してくれるATM物件となるのです。
要は全く同じ物件でも買った値段によって全く違う投資となるという事です。
RSS購読