以前ブログで物件を見つけるより融資してくれる金融機関を見つける方が先であると書きました。
不動産投資をした事がない人にはピンとこないかもしれませんが、その理由を書きたいと思います。
①自分の住民票がある近くの金融機関しか使えない。物件の近くにある金融機関は基本使えない。
②金融機関には融資エリアがあり意外と狭い。
全国対応できる金融機関は少ない。
数少ない全国対応の銀行の中で、昔からUFJとみずほは不動産投資には積極的ではない。
SMBCとりそなは開いたり閉じたり極端である。現在は閉じている時期。いつもSMBCの融資が開きだすと収益物件の価格は急騰し、閉じると暴落する。次回SMBCが開きだすのはいつなのか？日本の収益物件の価格を握っているのはSMBCだと言って過言では無い。
地銀の融資エリアは意外と狭い、信金、信組は当然もっとせまい。
③融資期間が短い金融機関も多い。
A 耐用年数より融資年数が短い金融機関
B 耐用年数と融資年数が同じ金融機関
C 耐用年数より融資年数が長い金融機関
④積算価格、収益還元価格、キャッシュフローのどれを重視しているのか？
ザックリですが以上の4つを理解していないと融資を受けるのは難しいです。
(スルガ銀行とオリックス銀行は特殊な金融機関なので、知識がなくても偶然融資が引けてしまいますが、他の金融機関は攻略法を知らないと難しいです。)
例えば利益が出て良い物件だけど、その金融機関のエリアからはずれてしまっている。
金融機関のエリア内なんだけど融資期間の年数が短すぎて利益が出ない。
キャッシュフローは十分なんだけど積算価格が足りないので融資がつかない。
地方で高利回りの物件を見つけたんだけど融資してくれる金融機関が無い。物件の近くの金融機関を全て回ったが門前払い。
などなど、金融機関から融資を引くのは簡単ではありません。
だからこそ、物件を探すより先に金融機関を探しておかないといけないのです。
そして、更にそれより先に金融機関の攻略法を先に学んでおく必要があるのです。
みんな、その順序が正反対なので物件が買えないのです。
RSS購読