LEE式不動産投資テキストの一部の項目を抜粋してみました。
【満室経営をする為に心がけているたった2つのこと】
不動産投資は株式投資と異なり買ってからも自分でコントロールできる事が私はメリットだと思っています。
しかし反対にそのコントロール次第では想定していた利回りを悪くしてしまう可能性もあり、それをデメリットと感じてしまう人もいるかと思います。
そういう点で不動産投資は純粋な投資というよりは経営と投資の中間的なものだと私は考えています。
今まで株式投資しかやった事がない人が不動産投資を始めると「めんどう」と感じてしまうのは経営の要素が多分に含まれているからだと思います。
ですからこれから不動産投資を始めるかどうか迷っている人はその事を十分理解したて決めた方が良いと思います。
そして、その経営部分で1番大切な事は満室経営をする事です。
空室はお金を捨てているのに等しい事、いわゆる機会の損失だと考えなければなりません。
私が購入した2番目の物件は27室中17室が空室でしたし、3番目の物件は
34室中10室が空室でした。
しかし私は２つの物件とも半年足らずで満室にする事ができました。
特別に難しいことは何もなく、いたってシンプルな方法です。
それでは実際に私が満室経営する為に心がけている事を２つ紹介します。
①自分の物件を常に気にしてもらうように心がける。
管理会社は何百、何千の部屋を管理しています。
当然ながら営業マンも全ての空室を覚えている訳ではありません。
そこで、アナログ的で単純な作業ですが電話やメールで2週間に1度程度は自分の物件の反響を確認する様にしています。
理由は営業マンの頭の中のランキング下位に下がってしまった自分の物件を連絡する事により再び上位ランキングに上げてもらう為です。
営業マンも人間です、また時間が経てば直ぐに頭の中のランキングが下がってしまいますので空室が埋まるまで、このアナログ的な作業を繰り返す事が非常に大切になります。
特に店長の頭の中にあるランキング上位をキープできるようにメールや電話は店長と直接やり取りするように心掛けています。
②周りの物件の募集条件を常に把握するように心がける。
募集条件とは家賃だけではなく礼金、敷金、フリーレント、広告費等の全ての条件の事です。
私も当初は募集条件をいろいろ試してみました。
敷金、礼金をいじってみたり、フリーレントをつけてみたり、広告費を多く出してみたりしました。
その結果一番効果があったのは当たり前過ぎると言われてしまうかもしれませんが「家賃が少しだけ安くする」という方法でした。
それに気づいてからは敷金と広告費は周辺相場に合わせ、フリーレントは使わず、家賃を少しだけ安く設定するという単純な方法で満室経営を続けています。
しかし、それを実践するには常にライバル物件の募集条件を把握しておく必要があります。
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