こんにちは日本に84室保有している実践投資家のLEEです。
僕は不動産投資の有料相談もしていますが、すでに物件を持っている人で「何でそんなの買っちゃったの？」という人が沢山います。
その人達に「どういう計算方法で計算したんですか？」と聞くと殆どの人が次のように計算しています。
満室家賃ーローン返済額＝黒字で合格
これ本当の話ですからね。
かなりヤバイですよね。
特にワンルームマンション投資なんかしている人は、ザックリこんな感じで計算している人が多くて、よくても管理費、修繕積立金、固定資産税を引いている程度です。
最悪の人は毎月のローン返済額を自分で計算できない人ですね。それでも買ってしまうんだから恐ろしい話です。
では上記の計算式に何が足りないんでしょうか？
少し勉強している人なら簡単ですよね。
満室家賃から空室率と経費率を計算した金額を引かなくてはいけません。
はい、これでおしまい。
と普通の不動産投資家ならなると思います。
大体の投資家はこの計算で終わるとおもいます。
しかし本当にこれでいいんでしょうか？
満室家賃ー空室率を掛けた金額ー経費率を掛けた金額ー銀行返済額＝黒字なら合格
何が足りないと思いますか？
固定資産税も経費に入っています。
なんでしょうか？
答え
黒字ならいいんでしょうか？
2億円のローンを抱えて1円の黒字でも合格なんでしょうか？
10万円なら合格でしょうか？
50万円ならいいんでしょうか？
その基準を持たない初心者や不動産投資家が多すぎます。
だから失敗するんです。
＊少し前のブログで東京不動産投資相談会を4月か5月に開催すると書きましたが、おそらく6月初旬になってしまいそうです。宜しくお願いします。
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