こんにちはインベスターサーファーのLEEです😉
最近の日本のニュースでシェアハウスのサブリース会社がオーナーに家賃の支払いができずにヤバいことになってますね。
かなりのオーナーが自己破産するでしょうね。
もともと新築でシェアハウス様に建築しているので共同トイレ、共同バスなのでオーナーも普通にアパートとして売却できないので地獄ですね。
出口が完全に塞がれてますね。
そのサブリース会社と組んで融資していた金融機関も回収不可能でかなりの損失ですね。ほんと金融機関って見る目がないですよね。
僕は基本的に所有物件の売却はしない方針ですが、万が一の為の緊急用出口戦略は必須だと思っています。
万が一場合の緊急用出口戦略とは簡単に言うと自己破産しなくても最悪物件を売却すればローンの残債がチャラになる事です。
その為には次の２つをクリアしておかなければなりません。
①景気が良くても悪くても、その地域で直ぐに売れる利回り以上で買うこと。
例えば東京なら景気の良い時期は利回り8％なら直ぐに売れますが、景気が悪くなると8％ではなかなか売れません。しかし東京で利回り10％ならどんな状況でも直ぐに売れるでしょう。すなわち自分が買おうとしている地域では景気が悪い時でも売れる利回りは何％なのか知っておく必要があります。
②常に積算価格がローン残高を上回っていないと危ない。
積算価格とは銀行が物件の土地と建物の担保価値はいくらか？と計算するときに使う価格のことなんですが、そもそも買うときに積算価格以下で買っていないと②をクリアするのはなかなか難しいです。
逆に積算価格以下で買っていて耐用年数以内で融資を組んでいれば、基本積算価格がローン残高を下回る事は少ないと思います。
積算価格というものは必ず減価して行きます。なぜなら建物の評価は古くなるにつれて下がっていくのですが積算価格と耐用年数を守っていれば積算価格の減価のスピードがローン残高の減価のスピードを追い抜く事は殆どない。(土地は減価しない。たまに景気が良いと土地は上がる場合もある)
ですから建物価格が下がっている自分の物件の積算価格(銀行担保評価額)と現在のローン残高を常ににらめっこしておく事が緊急出口戦略としてはとても重要な事です。
例えば東京の僕の物件の現時点での積算価格とローン残高を比較してみましょう。
1番下のローン残高が約2億9百万円になっています。
それに対して積算価格は購入時3億9千万円近くあった価格が、現時点で計算してみると3億5千万円弱まで下がっています。
しかし積算価格(銀行担保評価額)3.5億円に対して銀行ローン残高が2億900万円なので、いかに安全なのかわかりますよね。
普通、東京で積算価格よりも売値が安い物件は少ないので積算価格を元に売値を決めて「東京で積算価格と同額」で売りに出すと現在なら直ぐに売れると思います。3.5億ー2億900万なので手元に約1.5億が入ってくることになります。
また、利回りを元にして売りに出すとすると、現在なら積算価格も高いので利回り7.5%程度なら売却できるのではないでしょうか？家賃はザックリと年間2800万円程度なので利回り7.5%で逆算すると約3億7千万円で売却できることになります。3.7億ー2億900万なので手元に約1.7億円入ってくることになります。
しかし、大事なのは景気が最悪の時にいくらなら直ぐに売れるかです。(これが緊急用出口戦略)
例えば東京なら積算価格以下で利回り10％なら直ぐに売れるでしょう。
それでも売れなきゃローン残高と同額で売ればチャラです。例えば今ならローン残高が約2億円なので、それで売りに出すと利回り14％で売りに出すことになります。
東京で積算価格以下で利回り14％の物件が市場に出たら1日で買い付けが100本以上入るのは間違いありません。
これが僕の緊急用出口戦略です。
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