今日、銀行員と30分くらい電話で話してみた。なるほど〜🤔

今日、銀行員から電話があっていろいろ聞いてみた。こんな感じ。

銀行員「LEEさん、当行が融資している物件の入居状況はどうですか？」

LEE「おかげさまで満室です」

銀行員「他の物件はどうですか？」

LEE「現在84室中1室だけが募集中です。」

銀行員「すごいですね、ところで新しい物件の購入は検討されてませんか？ぜひ当行でお願いしたいのですが。」

LEE「ありがとうございます。良い物件があればぜひお願いします」

「ところで最近の不動産の融資状況はどうですか？」

銀行員「持ち込み自体はかなり増えていますが、融資実行までいかないのが実情です。」

LEE「何が理由で融資できないことが多いのですか？」

銀行員「やはり担保評価が低すぎて融資までいかないんですよね」

LEE「担保評価とはいわゆる積算評価の事ですよね？」

銀行員「その通りです」

LEE「その人達は積算評価の事を知った上で物件を持ち込んでいるんでしょうか？」

銀行員「知らないと思います、殆どが売買価格に対して積算評価が50〜80%位しかない物件が殆どですから」

LEE「そりぁ無理ですよね笑」

銀行員「苦笑い」

LEE「しかも、オタクはそこから更に8掛けするんでしたよね？」

銀行員「よくご存知で笑」

LEE「では、なかなか融資できないのでキャッシャフロー面では甘くなったりしてるんですか？」

銀行員「わかってますね笑。最近のキャッシャフローの計算が甘くなって満室家賃×70％>ローン返済額なら融資可能になっております。

LEE「えーめちゃめちゃ甘いじゃないですか‼️その基準で買ったら絶対失敗しますよねー」

銀行員「ですから担保評価だけはしっかりやらせて頂いております笑」

LEE「なるほど〜笑」

「その他ですがエリアは本店から50km以内で変わりはないですか？」

銀行員「その通りです」

LEE「では融資年数ですが例えば木造で築20年の場合、本来なら融資期間は2年だと思うのですが、その辺は緩くなったりしてるんですか？」

銀行員「大きい声では言えませんが、最近融資期間については金融庁がうるさくなってきまして、、。しかし、それを守っていては融資先が無くなってしまいますので、その方を総合的に判断して10年なり15年なり融資期間を延ばしているケースもございます」

LEE「出るという事ですね笑」

銀行員「あくまでも総合的にということで、、、」

LEE「じゃあ僕は出るんですか？笑」

銀行員「頑張らさせて頂きます笑」

LEE「以前は融資期間は絶対に伸ばさなかったのに凄いですね笑」

銀行員「我々も融資させて頂かないと困りますので笑」

教訓

銀行が融資を出すからといって物件を買っていては大火傷をする。

融資姿勢が厳しかろうと甘かろうと自分の指標をしっかりと持って物件を買わなければいけない。