こんにちは日本に6億円以上の不動産を所有するインベスターサーファーのLEEです。
僕は日本の不動産関係の税制には精通しているので、今流行りのハワイの不動産を買って節税しよう的なブームには首を傾げてしまいます。
そんなに節税になるならハワイに住んで日本で法人税も所得税も沢山納めている僕がやらない訳がありません笑。
ハワイ不動産を購入して減価償却を使って日本の税金を安くするスキームは次の通りです。
ハワイ不動産1億円(木造築25年)
内訳 建物8000万円 土地2000万円
土地は減価しませんが、建物は減価償却として経費に参入できます。
この場合、木造の減価償却期間は22年ですが築25年で法定耐用年数を過ぎてしまっていますので次の計算式を使います。
22年×20％=4.4年で減価償却
法定耐用年数を過ぎている物件は、その法定耐用年数に20％を掛けて減価償却を算出します。
例えば法定耐用年数47年のRC造のコンドミニアムの場合(築50年)
47年×20％=9.4年で減価償却
ハワイでは築50年のコンドミニアムも当たり前でしっかりリノベーションされているので問題ありません。
しかし日本の節税目的の人達にはRCの9.4年で減価償却よりも木造の4.4年で減価償却の方が当然人気があります。
単純に建物価格8000万円を4.4年で割りますと年間約1800万円も減価償却費として経費に参入できるからです。
そしてもちろん4.4年で8000万円も経費参入できるのです。
とても魅力的なスキームです。
しかし、ほとんど人が知らないのがこれからです。
この1億の物件もいつかは売却するでしょう、多くの人が4.4年を使って、長期譲渡所得税率20％(5年未満は39％)が適応される5年後に売却を考えて、また同じスキームを繰り返そうとするのではないでしょうか？
例えば5年後に1億円で買った物件を1億1000万円で売却したとします。
普通は売却益1000万円(本来は諸費用などを参入できる)に不動産譲渡所得税がかかると思いますよね？
1000万円×20％=税金200万円
しかし、知らないと恐ろしいのが減価償却の逆襲なのです😫
本当の不動産譲渡所得税の計算式は以下の通りになります。
まず物件購入価格の1億円から減価償却で使った8000万円を引きます。
1億円－8000万円=2000万円(使用した減価償却費を差し引いた物件価格)
そして売却額の1億1000万円から、この2000万円を引きます。
1.1億−2000万円=譲渡益9000万円
9000万円×20％=1800万円
なんと1800万円も譲渡所得税が掛かってしまうのです😫
これが減価償却の逆襲です‼️
もちろん、かなり所得税率が高い人にはこのスキームは有効な場合があります。
しかし年度途中で買ってしまえば年間1800万円の減価償却費も月割りになりますし、あくまで税金から直接引かれるわけではなく経費として使える金額ですから超高額所得者の税率にどれだけインパクトを与えられるかには個人差があります。
ただ、絶対的に言えるのは所得税率がそんなに高くないのに、このハワイ不動産節税スキームを使うのは逆効果である場合が多いということです。
ですから、必ず「減価償却の逆襲」を頭に入れて、このスキームを使うことをお勧めします。
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